Чтобы и сделка прошла гладко, и нервы были в порядке…

Как правильно экономить время

Известно, что Управление Росреестра по Республике Татарстан самым активным образом внедряет современные технологии: это и предварительная запись по Интернету, и «электронный предприем», и «электронная очередь» и много чего другого - как говорится, все для удобства граждан и экономии их времени. Но почему же эта цель не всегда досягаема? Лилия Эрнстовна, на ваш взгляд, в чем «корень» недовольства граждан?

-Действительно, в нашей работе встречаются ситуации, когда специалистам Управления Росреестра приходится выслушивать недовольства граждан по поводу того, что им приходится проводить больше времени в нашем Учреждении, нежели они рассчитывали, приносить дополнительные документы и так далее. Но это происходит не потому, что нам доставляет удовольствие «гонять людей по кругу», а, прежде всего, потому, что качество пакета документов, который нам предоставляют стороны сделки как организации, ставящей последнюю точку в оформлении права, у всех разное, и, к сожалению, чаще всего оставляет желать лучшего.

Что вы имеете в виду?

-Начнем с того, что перечни документов, необходимые для регистрации прав, опубликованы на сайте Управления, размещены на стендах в залах и отделах приема документов, в конце концов, узнать о них можно у наших консультантов, в том числе по телефону. Тем не менее, как ни странно, многие приходят с неполным пакетом документов либо без их копий. В результате, специалист вынужден прервать прием и отправить заявителей снимать копии. Для последних - это снова потеря времени, отсюда - раздражительность и нервозность.

Другая причина увеличения времени нахождения в Управлении Росреестра - стороны сделки, элементарно, не могут дождаться друг друга: кто-то заболел, кого-то не отпустили с работы, кто-то стоит в пробке. Многие просят специалистов принять одну сторону сделки, а потом - вторую, когда она подъедет. Однако это невозможно - мы можем принять документы только при наличии всех заявителей. Понятно, что это не всем нравится. Но так прописано в законе, и нарушить его мы не вправе.

Поможет сэкономить время и своевременно уплаченная госпошлина. И снова обращаю внимание, что заявителю необходимо не только квитанцию получить, но и еще снять с нее копию. Если побеспокоиться об этом заранее, то стоять в очередной очереди не придется.

Как обезопасить сделку

Возвращаясь к перечню документов…Лилия Эрнстовна, какие из них чаще всего для обращающихся за регистрациеправ становятся камнем преткновения, причиной приостановки сделки?

Как правило, это отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества ребенка. Надо понимать, что само разрешение - это еще полдела. Важно выполнение так называемого условия о встречной сделке. Речь идет о том, что представители исполнительной власти разрешают продать, скажем, квартиру несовершеннолетнего при условии одновременной покупки ему другого жилья. Важно понимать, что при наличии в разрешении условия об одновременной покупке ребенку иного жилья, государственная регистрация продажи будет произведена только после государственной регистрации сделки по покупке ребенку обусловленной квартиры (комнаты). Согласна, для большинства родителей это трудновыполнимое условие. Выход - либо убеждать органы опеки и попечительства разрешить продать имущество ребенка с последующей покупкой, либо оперативно изыскивать материальные возможности и ресурсы для одновременной покупки иного жилья. Иными словами, надо отдавать себе отчет, что если ты продаешь (покупаешь) жилье, собственником которого является ребенок, без разрешения Исполкома государственная регистрация твоей сделки будет приостановлена. Это же правило распространяется и на случаи продажи недвижимого имущества недееспособных либо ограниченно дееспособных собственников.

Приостанавливается и сделка по продаже одним из супругов совместно нажитого супругами имущества, если нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу не представлено. Я считаю, что наличие данного документа при сделке однозначно предусмотрено законом и представление его обязательно. Совсем недавно один из заявителей пытался нас убедить, что поскольку оспоримость подобной сделки ни его, ни его покупателя не смущает, государственная регистрация заключенной им сделки по продаже нажитого совместно с супругой имущества может быть произведена при отсутствии согласия его половины. И все бы ничего…только вскоре в Управление поступила информация о наложении на имущество ареста. Супруга сообщила о бракоразводном процессе и неблаговидных попытках мужа продать совместное имущество без ее согласия. Случись тогда регистрация, судебных тяжб регистратору не избежать.

Аналогичным образом развивается ситуация при продаже доли в общей собственности либо комнаты в коммунальной квартире. Как известно, правом преимущественной покупки обладают сособственники общего имущества, а также собственники соседних комнат в коммунальной квартире. Сбор документов, подтверждающих выполнение продавцами требований о праве преимущественной покупки, также зачастую вызывает затруднения. В качестве таких документов мы требуем предоставить нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки либо составить отказ в присутствии сотрудника приема. Очевидно, далеко не все сособственники (соседи) захотят почтить своим присутствием наше Учреждение. К тому же в коммунальных квартирах зачастую живут квартиранты, найти же собственников не так просто. Многие заявители, как они думают, оказываются в тупике. Но выход есть. В подобных ситуациях нам необходим документ, подтверждающий, что за месяц до заключения сделки с третьим лицом заявитель уведомил по почте заказным письмом своих сособственников (соседей) о том, что намерен продать свое жилье. В уведомлении должны быть прописаны цена, сроки и другие условия продажи. Нас часто спрашивают: на какой адрес отсылать уведомление? Необходимо указывать адрес комнаты, если даже ее собственник там не проживает. Это не ваша забота искать его фактическое место проживания.

В продолжение темы: насколько мне известно, еще одна большая проблема - это получение отказа от права преимущественной покупки от имени несовершеннолетнего собственника.

-Совершенно верно. В последнее время мы сталкиваемся с ней довольно часто. Считается, что если мама, как представитель своего ребенка от его имени написала заявление, что отказывается от данного права, то этого достаточно. На самом деле это не так. Хотим мы того или нет, но отказ от имени несовершеннолетнего собственника от принадлежащего ему права преимущественной покупки возможен только с разрешения, опять же, органов опеки и попечительства. Кстати, на вынесение данного решения отводится до месяца. Так что позаботиться об этом нужно также заранее.

Лилия Эрнстовна, а бывают другие причины приостановки сделки?

-Разумеется, я перечислила лишь наиболее часто встречающиеся моменты. Юридических же тонкостей, а также неординарных, не прописанных в законе ситуаций - множество. Допустим, у регистратора, увидевшего затертую подпись, подозрительную печать и тому подобное могут возникнуть сомнения в подлинности документов. В этом случае, чтобы подтвердить или опровергнуть свои сомнения, он также приостанавливает регистрацию и направляет в органы, выдавшие документ, соответствующий запрос. В моей практике был случай, когда я засомневалась в подлинности доверенности, выданной одной из заключенных в местах лишения свободы на продажу своей квартиры, поскольку по опыту знала, что в данном изоляторе женщины не содержатся. Отправила туда запрос и получила, как и ожидала, отрицательный ответ.

Поэтому-то и проводится правовая экспертиза документов, поэтому-то на регистрацию сделки и отводится 30 дней. Поверьте, это не просто так. Это для того, чтобы обезопасить сделку.

А сотрудник отдела приема-выдачи документов может заранее предупредить заявителей, пройдет ли регистрация их сделки?

Нет, потому что специалист приема это только специалист приема, решение же о государственной регистрации, приостановке или отказе принимает государственный регистратор, специально для этого обученный и успешно сдавший соответствующие экзамены.

Между прочим, стороны также имеют право прекратить госрегистрацию и забрать документы без проведения рассмотрения.

А напоследок я скажу…

Если подвести черту под нашей беседой, на чем, прежде всего, вы акцентировали бы внимание обращающихся в Управление Росреестра?

-На том, что к сделке надо тщательно готовиться. Люди, как правило, долгое время занимаются поисками жилья и очень торопятся, когда дело доходит до регистрации сделки. А надо бы перед тем, как ее заключить, не полениться и почитать всю информацию, размещенную Управлением. Тем более, на сайте Управления пошагово расписано, как, например, зарегистрировать свои права на коммунальную квартиру, как купить (продать) долю в праве общей собственности, как продать имущество несовершеннолетнего и так далее.

Необходимо ознакомиться не только с перечнем документов, но и с выпиской из ЕГРП, которую, как известно, тоже можно заказать в нашем Управлении. Она много чего может рассказать потенциальному покупателю: например, не наложен ли на предмет покупки арест, не находится ли он в залоге, не ведется ли в отношении него какой-либо судебный спор, полностью ли погашена ипотека и так далее, то есть выписка из ЕГРП подскажет, насколько «чиста» приобретаемая недвижимость. Если, например, квартира построена давно (до 2000 гг.), есть смысл заглянуть в БТИ и взять справку, которая также расскажет об «истории» квартиры.

Еще бы я посоветовала познакомиться со своими возможными будущими соседями, порасспрашивать их о настоящих и прежних хозяевах и вообще понаблюдать, кто приходит в дом, где вы намерены приобрести квартиру.

И всегда читайте договор, прежде чем его подписать. Нельзя перекладывать свои обязанности на сотрудников Росреестра. Законом предусмотрена свобода договора. Стороны заключают договор самостоятельно, добровольно и на интересных для себя условиях, конечно в рамках, предусмотренных законом. Под этим они ставят свои личные подписи. Несправедливо, на мой взгляд, сдавать на регистрацию договор, содержащий пункт о том, что расчет по нему произведен полностью до подписания договора, а потом, не получив от покупателя все деньги, заявлять, что договор не был прочитан, изучен, а специалист приема так торопил… Неправильно из нежелания получать разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку имущества ребенка соглашаться вписать в договор, что покупатель полностью рассчитался, а потом требовать свидетельства с ипотекой, потому что покупатель рассчитываться уже не собирается. Безусловно, предусмотреть абсолютно все - невозможно. Но если позаботиться об элементарных вещах, о которых говорилось выше, если подойти к вопросу покупки или продажи жилья серьезно, обезопасить себя можно. И тогда и сделка пройдет гладко, и нервничать не придется.

Спасибо.